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房贷利率下降月供减少 提前还贷未必划

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每当到了年底,都会有不少市民考虑提前偿还房贷,去年11月22日,央行宣布,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;5年以上贷款基准利率则从6.55%降至6.15%。按照与客户约定的合同,此次贷款降息利好将于2015年1月1日起兑现。也就是说,从2月份开始,每月月供会下降。银行人士提醒,客户不妨在1月月供还款日之前,多存入一些资金,因利率调整方式不同,1月月供可能会“不降反升”。

多数购房者月供将下降94元-230元

据了解,目前我市大多数客户与银行在签订房贷合同时,就已默认按年调息,这意味着无论当年利率是升还是降,都要等到第二年1月1日才能执行。

在降息前已经完成贷款合同的购房者,从今年1月1日起才能享受调整后的低利率。原本每年年底都会出现的提前还贷潮,现在没有如约出现。不少贷款者都在元旦后才开始咨询、预约提前还贷的相关事宜。

银行工作人员算了一笔账,以一笔100万元20年期的贷款为例,如果按照去年执行的5年期以上基准贷款利率6.55%,选择等额本息方式偿还的话,去年每月的还款金额为7485.20元。1月1日贷款利率下降到新的五年期以上贷款基准利率6.15%后,月供降至7251.12元,每月减负234.08元。记者了解到,我市多数购房者的贷款额在40万元-100万元之间,通常采用等额本息的还款方式,那么执行新利率后,月供将下降94元-230元。

因利率调整方式不同,1月月供或不降反升

对于今年一二月份还款额的不同,有的客户表示不理解。中国银行工作人员简单介绍说,1月份房贷额需要分段计算,所以还款金额可能与以往不同。2月份偿还的是2015年1月份的房贷额,是调整以后的标准金额。“假设贷款扣款日为每月20日,那么1月份月供利息就由12月最后11天的利息和1月份头20天的利息组成。”

今年1月1日利率降低后,各家银行会根据等额还款算法、贷款余额、新的贷款利率等要素,重新为购房者计算贷款月供。由于利率下降,月供中的本金金额会相应提高,这一调整也可能造成1月份月供金额比12月份还多。不过,本金还得越多,客户今后在贷款结清前要承担的总利息反而越少,对客户而言是一大利好。

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